Grundsteuer-Rechner
Neue Grundsteuer 2026 berechnen
Nordrhein-Westfalen nutzt das Bundesmodell (Ertragswertverfahren)
⚠️ Durchschnittswert für Nordrhein-Westfalen. Ermitteln Sie Ihren genauen Wert im BORIS-Portal.
Alter: 35 Jahre (Altersabschlag wird berücksichtigt)
Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen: 573%
🏡 Ihre neue Grundsteuer (seit 2025)
Das sind 33,07 € pro Monat bzw. 99,20 € pro Quartal.
Modell: Bundesmodell (Ertragswert)
Hebesatz: 500% (Gemeinde-spezifisch)
📊 Berechnungsweg
Grundsteuermessbetrag: 79,36 €
Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt im Bescheid festgesetzt.
ℹ️ So funktioniert die neue Grundsteuer (seit 2025)
- ✓Reform ab 2025: Die neue Grundsteuer gilt bundesweit seit dem 1. Januar 2025
- ✓Drei-Stufen-Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
- ✓Unterschiedliche Modelle: 11 Länder nutzen das Bundesmodell, 5 Länder eigene Modelle
- ✓Aufkommensneutral: Die Reform soll insgesamt nicht mehr Steuern bringen – aber individuelle Belastungen ändern sich
- ✓Zahlung: Grundsteuer wird vierteljährlich fällig (15.2., 15.5., 15.8., 15.11.)
- ✓Umlagefähig: Vermieter können die Grundsteuer auf Mieter umlegen (Nebenkosten)
🗺️ Die drei Grundsteuer-Modelle
📊 Bundesmodell (11 Bundesländer)
Berechnung nach Ertragswert: Bodenrichtwert, Gebäudealter, Wohnfläche und Mietniveau fließen ein. Wohngrundstücke haben niedrigere Messzahlen (0,31‰) als Gewerbe (0,34‰).
Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
🌍 Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
Nur der Bodenwert zählt (Bodenrichtwert × Fläche). Gebäude werden nicht bewertet. Einfach, aber benachteiligt Grundstücke in teuren Lagen.
📏 Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)
Berechnung nur nach Flächen mit Äquivalenzzahlen: Grundstück × 0,04€/m² + Gebäude × 0,50€/m². Bei Wohnnutzung 30% Abschlag → effektiv 0,35€/m². Wert und Lage spielen keine Rolle.
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Schätzung: Dies ist eine vereinfachte Berechnung. Der tatsächliche Bescheid vom Finanzamt kann abweichen.
- •Bodenrichtwert prüfen: Ihren exakten Bodenrichtwert finden Sie im BORIS-Portal.
- •Hebesätze ändern sich: Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze seit der Reform angepasst – informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde.
- •Einspruch möglich: Gegen den Grundsteuerwertbescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
- •Grundsteuererklärung: Die Erklärung musste bis 31.01.2023 abgegeben werden. Wer nicht abgegeben hat, wurde geschätzt.
🏛️ Zuständige Behörden
Finanzamt (Grundsteuerwert)
Das Finanzamt am Ort des Grundstücks ermittelt den Grundsteuerwert und erlässt den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid.
Gemeinde/Stadtkasse (Grundsteuerbescheid)
Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz und erlässt den endgültigen Grundsteuerbescheid. Hierhin zahlen Sie.
BORIS-Portal
Bodenrichtwerte abrufen →Finanzamt-Hotline
Bei Fragen zum Grundsteuerwertbescheid wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt. Telefonnummern finden Sie auf dem Bescheid oder unter bzst.de
Die neue Grundsteuer 2026: Was Sie wissen müssen
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 musste das veraltete System grundlegend reformiert werden. Mit unserem Grundsteuer-Rechner können Sie Ihre neue Steuerlast online berechnen – für alle 16 Bundesländer und alle drei Berechnungsmodelle. Planen Sie einen Immobilienkauf? Berechnen Sie vorab die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer, um alle laufenden und einmaligen Kosten im Blick zu haben.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, die jährlich von den Gemeinden erhoben wird. Sie betrifft:
- Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: Bebaute und unbebaute Grundstücke (Häuser, Wohnungen, Gewerbe)
- Grundsteuer C (neu): Baureife, unbebaute Grundstücke – Gemeinden können hier einen erhöhten Hebesatz festlegen, um die Bebauung zu fördern
Die Einnahmen fließen vollständig an die Gemeinden und finanzieren Schulen, Straßen, Kindergärten und andere kommunale Aufgaben. Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Grundsteuer A, B und C: Was berechnet dieser Rechner?
Dieser Rechner ermittelt die Grundsteuer B – den Standardfall für Eigentümer von Häusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken. Wer seine Grundsteuer B berechnen möchte, ist hier also richtig.
Die Grundsteuer A gilt dagegen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Für sie gelten eigene Bewertungsregeln und eine eigene Steuermesszahl; die Gemeinde setzt für die Grundsteuer A auch einen eigenen Hebesatz fest. Die Rechtsgrundlagen finden Sie in den §§ 14 und 15 GrStG. Die Grundsteuer C ist kein eigenes Berechnungsmodell, sondern ein optional erhöhter Hebesatz, den Gemeinden für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen können.
Die Grundsteuer-Formel
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
- Grundsteuerwert: Vom Finanzamt ermittelter Wert des Grundstücks (ersetzt den alten Einheitswert, Stichtag 1. Januar 2022)
- Steuermesszahl: Gesetzlich festgelegter Faktor (0,31‰ für Wohngebäude, 0,34‰ für Nichtwohngebäude)
- Hebesatz: Von der Gemeinde festgelegter Multiplikator (z.B. 500%)
Beispielrechnung: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen (Bundesmodell) mit einem Grundsteuerwert von 300.000 €:
Grundsteuerwert: 300.000 €
× Steuermesszahl: 0,31‰ (0,00031)
= Grundsteuermessbetrag: 93 €
× Hebesatz: 500 %
= Jährliche Grundsteuer: 465 € (ca. 38,75 € pro Monat)
Tipp: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei der Einkommensteuer absetzbar, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Grundsteuerwert berechnen: Bodenwert + Gebäudewert vereinfacht erklärt
Amtlich wird der Grundsteuerwert vom Finanzamt nach den §§ 218 ff. Bewertungsgesetz (BewG) festgestellt – im Bundesmodell je nach Grundstücksart im Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§§ 252 ff. BewG), jeweils auf den Stichtag 1. Januar 2022. Er ersetzt den alten Einheitswert.
Dieser Rechner nutzt eine vereinfachte Näherung: Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, dazu kommt ein pauschal angesetzter Gebäudewert je Quadratmeter Wohnfläche, der um einen Altersabschlag je nach Baujahr gemindert wird. Das Ergebnis ist eine Schätzung – maßgeblich ist immer der Bescheid des Finanzamts. Ihren Bodenrichtwert können Sie mit unserem Bodenrichtwert-Rechner einordnen oder im BORIS-Portal abrufen.
Die drei Grundsteuer-Modelle im Vergleich
1. Bundesmodell (11 Bundesländer)
Das Bundesmodell berücksichtigt den Bodenwert, die Gebäudeart, das Baujahr und die Wohnfläche. Es ist das komplexeste Modell, soll aber "wertgerecht" sein. Der BFH hat im Dezember 2025 bestätigt, dass die pauschalen Durchschnittswerte verfassungsrechtlich zulässig sind.
Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
2. Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
In Baden-Württemberg zählt nur der Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche). Gebäude werden nicht bewertet. Einfach, aber teuer für Grundstücke in guten Lagen. Es gibt Begünstigungen für Wohnzwecke, sozialen Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.
3. Flächenmodell (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)
Das Flächenmodell berechnet nach Quadratmetern – weder Lage noch Wert spielen eine Rolle. Grundstücksfläche (0,04 €/m²) + Wohnfläche (0,50 €/m²) = Grundsteuermessbetrag. In Hessen und Niedersachsen wird zusätzlich ein Lagefaktor berücksichtigt.
Grundsteuer nach Bundesland: Welches Modell gilt wo?
Die folgende Übersicht zeigt für alle 16 Bundesländer, nach welchem Modell die Grundsteuer berechnet wird. Der für Sie gültige Hebesatz wird von Ihrer Stadt oder Gemeinde festgesetzt – Sie finden ihn im Grundsteuerbescheid oder auf der Website Ihrer Gemeinde. Im Rechner oben ist für jedes Bundesland ein Durchschnittswert voreingestellt, den Sie durch den Hebesatz Ihrer Gemeinde ersetzen sollten.
| Bundesland | Grundsteuer-Modell |
|---|---|
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell |
| Bayern | Flächenmodell |
| Berlin | Bundesmodell |
| Brandenburg | Bundesmodell |
| Bremen | Bundesmodell |
| Hamburg | Flächenmodell |
| Hessen | Flächenmodell mit Lagefaktor |
| Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell |
| Niedersachsen | Flächenmodell mit Lagefaktor |
| Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell |
| Rheinland-Pfalz | Bundesmodell |
| Saarland | Bundesmodell |
| Sachsen | Bundesmodell |
| Sachsen-Anhalt | Bundesmodell |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell |
| Thüringen | Bundesmodell |
Grundsteuer-Rechner für Nordrhein-Westfalen (NRW)
Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an: Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche fließen in die Berechnung ein. Wählen Sie im Rechner oben einfach Nordrhein-Westfalen aus und tragen Sie den Hebesatz Ihrer Gemeinde ein – die Beispielrechnung weiter oben zeigt den Rechenweg für ein Einfamilienhaus in NRW.
Grundsteuer-Rechner für Brandenburg
Auch Brandenburg nutzt das Bundesmodell. Für die Berechnung benötigen Sie Ihren Bodenrichtwert (kostenlos im BORIS-Portal abrufbar), die Grundstücks- und Wohnfläche sowie das Baujahr. Den Hebesatz legt Ihre Gemeinde fest.
Grundsteuer-Rechner für Hessen
Hessen berechnet die Grundsteuer nach einem Flächenmodell mit Lagefaktor (Flächen-Faktor-Modell): Grundstücks- und Wohnfläche bilden die Basis, die Lage des Grundstücks wird über einen Faktor berücksichtigt. Der Wert der Immobilie spielt keine Rolle.
Grundsteuer-Rechner für Niedersachsen
Niedersachsen nutzt ebenfalls ein Flächenmodell mit Lagefaktor (Flächen-Lage-Modell): Maßgeblich sind die Quadratmeter von Grundstück und Gebäude, ergänzt um einen Lagefaktor. Im Rechner oben können Sie Niedersachsen auswählen und Ihre Grundsteuer 2026 mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde berechnen.
Hebesätze 2026: Viele Gemeinden passen an
Die Reform soll aufkommensneutral sein – die Gesamteinnahmen der Gemeinden sollen gleich bleiben. Dafür passen viele Gemeinden ihre Hebesätze an:
- Manche Gemeinden senken den Hebesatz (wo Grundsteuerwerte stark gestiegen sind)
- Andere erhöhen ihn (wo Werte gefallen sind)
- Individuell kann Ihre Grundsteuer trotzdem steigen oder fallen
Den für 2026 gültigen Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie im aktuellen Grundsteuerbescheid oder auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde. Eine bundesweite Übersicht der Hebesätze bietet der Realsteuervergleich des Statistischen Bundesamts (Destatis).
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig, jeweils zur Mitte des Quartals:
- 15. Februar
- 15. Mai
- 15. August
- 15. November
Alternativ kann bei der Gemeinde eine jährliche Zahlung zum 1. Juli beantragt werden.
Grundbesitzabgaben: Grundsteuer ist nur ein Teil
Viele Gemeinden erheben die Grundsteuer nicht isoliert, sondern zusammen mit anderen kommunalen Gebühren in einem gemeinsamen Grundbesitzabgabenbescheid. Zu den Grundbesitzabgaben gehören neben der Grundsteuer typischerweise Gebühren für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Niederschlagswasser.
Wer seinen Grundbesitzabgaben-Betrag prüfen möchte, sollte die Grundsteuer also von den Gebühren trennen: Dieser Rechner ermittelt den Grundsteuer-Anteil der Grundbesitzabgaben. Die Höhe der übrigen Gebühren ergibt sich aus den Satzungen Ihrer Gemeinde.
Grundsteuer bei Vermietung
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Dies muss im Mietvertrag vereinbart sein. Bei der Steuererklärung kann die Grundsteuer als Werbungskosten abgesetzt werden. Vergessen Sie nicht, auch die Mietkaution korrekt zu berechnen.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Sind Sie mit Ihrem Bescheid nicht einverstanden? Sie können innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. Gründe können sein:
- Falscher Bodenrichtwert verwendet
- Wohnfläche falsch berechnet
- Baujahr nicht korrekt
- Grundstücksgröße fehlerhaft
Grundsteuer und Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie fällt neben der laufenden Grundsteuer auch einmalig die Grunderwerbsteuer an. Zusammen mit Notarkosten, Maklergebühren und Grundbucheintrag bilden sie die sogenannten Kaufnebenkosten, die 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können.
❓ Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer 2026? ▼
Die neue Grundsteuer berechnet sich nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt auf Basis der Feststellungserklärung ermittelt und ersetzt den bisherigen Einheitswert. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngebäude und 0,34 ‰ für Nichtwohngebäude. Der Hebesatz wird von Ihrer Gemeinde festgelegt.
Welches Grundsteuer-Modell gilt in meinem Bundesland? ▼
11 Bundesländer nutzen das Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen). Baden-Württemberg nutzt das Bodenwertmodell. Bayern verwendet das reine Flächenmodell. Hessen und Niedersachsen nutzen modifizierte Flächen-Faktor- bzw. Flächen-Lage-Modelle, die auch den Lagefaktor berücksichtigen.
Wo finde ich meinen Bodenrichtwert? ▼
Ihren Bodenrichtwert finden Sie kostenlos im BORIS-Portal (bodenrichtwerte-boris.de) oder bei den Gutachterausschüssen Ihrer Kommune. Er ist auch im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts angegeben. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen? ▼
Ja, innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids können Sie Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Häufige Gründe: falscher Bodenrichtwert, fehlerhafte Wohnfläche, falsches Baujahr oder falsche Grundstücksgröße. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung – Sie müssen die Steuer zunächst zahlen.
Wann wird die Grundsteuer fällig? ▼
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ können Sie bei Ihrer Gemeinde eine jährliche Zahlung zum 1. Juli beantragen. Die Zahlungspflicht beginnt mit dem Eigentumserwerb – relevant z.B. beim Immobilienkauf.
Was ist die Grundsteuer C? ▼
Die Grundsteuer C wurde mit der Reform neu eingeführt und betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke. Gemeinden können für solche Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um die Bebauung zu fördern und Spekulationen einzudämmen. Ob Ihre Gemeinde die Grundsteuer C anwendet, erfahren Sie bei Ihrer Stadtverwaltung.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden? ▼
Ja, Vermieter können die Grundsteuer gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Bei der Steuererklärung ist die Grundsteuer als Werbungskosten absetzbar. Nutzen Sie unseren Nebenkosten-Rechner, um alle umlagefähigen Kosten zu berechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer? ▼
Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Steuer auf Grundbesitz, die an die Gemeinde gezahlt wird. Die Grunderwerbsteuer hingegen fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und beträgt je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises. Sie wird an das Finanzamt gezahlt. Beide Steuern sind unabhängig voneinander.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B? ▼
Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke – also Häuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke. Für beide setzen die Gemeinden eigene Hebesätze fest. Dieser Rechner berechnet die Grundsteuer B, den Standardfall für Immobilieneigentümer. Rechtsgrundlage sind die §§ 14 und 15 GrStG.
Was sind Grundbesitzabgaben? ▼
Grundbesitzabgaben sind die kommunalen Abgaben, die Eigentümer für ihr Grundstück zahlen. Viele Gemeinden fassen sie in einem gemeinsamen Grundbesitzabgabenbescheid zusammen: die Grundsteuer plus Gebühren etwa für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Niederschlagswasser. Die Grundsteuer ist also nur ein Teil der Grundbesitzabgaben – dieser Rechner ermittelt den Grundsteuer-Anteil.
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde? ▼
Den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie im Grundsteuerbescheid, auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde sowie in der Hebesatz-Statistik (Realsteuervergleich) des Statistischen Bundesamts (Destatis). Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgesetzt und kann sich jährlich ändern.
Wie wird der Grundsteuerwert berechnet? ▼
Den Grundsteuerwert stellt das Finanzamt nach den §§ 218 ff. Bewertungsgesetz (BewG) fest – im Bundesmodell je nach Grundstücksart im Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§§ 252 ff. BewG), jeweils auf den Stichtag 1. Januar 2022. Dieser Rechner nutzt eine vereinfachte Näherung aus Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) und pauschal angesetztem Gebäudewert mit Altersabschlag. Der tatsächliche Bescheid kann daher abweichen.