AfA-Rechner: Gebäude-AfA für Wohnung & Immobilie berechnen
Abschreibung nach § 7 EStG – Stand 2026
AfA-Satz: 2,0 %
Baujahr 1925 – 2022 • Nutzungsdauer 50 Jahre
Üblich: 15-30% bei Einfamilienhäusern, 5-15% bei Eigentumswohnungen
📉 Jährliche AfA
Das sind 500,00 € monatlich
📊 Berechnungsdetails
💰 Steuerersparnis durch AfA
Die AfA mindert Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42%:
Hinweis: Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
📋 AfA-Sätze für Gebäude im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 2022✓ | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Neu seit 2023: Für Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.2023 gilt der erhöhte AfA-Satz von 3% (Jahressteuergesetz 2022).
ℹ️ Was ist die Gebäude-AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern. Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben.
⚠️ Wichtig: Nur der Gebäudewert!
Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Nur der reine Gebäudewert (Kaufpreis minus Grundstücksanteil) ist AfA-fähig.
Voraussetzungen für die Gebäude-AfA:
- • Vermietung zur Erzielung von Einkünften
- • Eigentum am Gebäude (bei Mietwohnungen: nur Vermieter)
- • Gebäude muss betriebsbereit sein
- • Keine Selbstnutzung (anteilig bei Teilvermietung)
🔍 So ermitteln Sie den Grundstücksanteil
Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden zur Aufteilung des Kaufpreises:
1. Kaufvertrag
Wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung vorgenommen wurde, ist diese maßgeblich.
2. Bodenrichtwert-Methode
Grundstückswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Bodenrichtwerte abrufen
3. Sachwertverfahren
Gebäudewert aus Normalherstellungskosten + Alterswertminderung ermitteln.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen liegt der Grundstücksanteil oft nur bei 5-15%, bei Einfamilienhäusern typischerweise bei 15-30%.
✨ Sonderabschreibungen (Bonus-AfA)
Neben der linearen AfA gibt es Sonder-Abschreibungsmöglichkeiten:
- •§7b EStG – Mietwohnungsneubau: 5% Sonder-AfA für 4 Jahre bei Bauantrag zwischen 2023-2027 und Baukosten max. 5.200 €/m² (Deckel: 4.000 €/m²)
- •Denkmalschutz-AfA (§7i EStG): Erhöhte AfA für denkmalgeschützte Gebäude (8 Jahre je 9%, dann 4 Jahre je 7%)
- •Sanierungsgebiet-AfA (§7h EStG): Erhöhte AfA für Modernisierung in Sanierungsgebieten
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Die AfA beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes
- •Im Jahr der Anschaffung nur anteilige AfA (ab dem Monat des Kaufs)
- •Bei Verkauf endet die AfA im Monat des Eigentumsübergangs
- •Selbstgenutzte Immobilien: Keine AfA möglich!
- •Die AfA muss zwingend in Anspruch genommen werden (keine Wahlfreiheit)
Gebäude-AfA 2026: Alles was Sie wissen müssen
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist für Vermieter eines der wichtigsten Steuer-Instrumente. Mit unserem AfA-Rechner berechnen Sie schnell und einfach Ihre jährliche Gebäude-Abschreibung und die daraus resultierende Steuerersparnis.
Was ist die Gebäude-AfA?
Die Gebäude-Abschreibung nach §7 Abs. 4 EStG ermöglicht es Vermietern, den Wertverzehr eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.
- Nur der Gebäudewert ist abschreibbar – nicht das Grundstück
- Lineare Abschreibung: Gleichmäßige Verteilung über die Nutzungsdauer
- Pflicht: Die AfA muss zwingend in Anspruch genommen werden
- Vermietung erforderlich: Keine AfA bei Selbstnutzung
AfA-Sätze nach Baujahr (2026)
Der AfA-Satz richtet sich bei Wohngebäuden nach dem Jahr der Fertigstellung (umgangssprachlich: Baujahr) – nicht nach dem Datum des Bauantrags oder des Kaufs:
- Fertigstellung vor 1925: 2,5% AfA-Satz (40 Jahre Nutzungsdauer)
- Fertigstellung 1925 – 2022: 2% AfA-Satz (50 Jahre Nutzungsdauer)
- Fertigstellung nach dem 31.12.2022: 3% AfA-Satz (33,33 Jahre Nutzungsdauer)
Das Jahressteuergesetz 2022 hat den AfA-Satz für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 auf 3% erhöht (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG), um den Wohnungsbau attraktiver zu machen.
Abschreibungstabelle Gebäude: Alle AfA-Sätze im Überblick
| Gebäude / Fall | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wirtschaftsgebäude (Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecke, Bauantrag nach 31.03.1985) | 3% | 33,33 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG |
| Wohngebäude, Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | 3% | 33,33 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG |
| Wohngebäude, Fertigstellung 1925 – 2022 | 2% | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG |
| Wohngebäude, Fertigstellung vor 1925 | 2,5% | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2c EStG |
| Wohngebäude neu: Baubeginn oder Kauf nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 (Wahlrecht) | 5% degressiv | – | § 7 Abs. 5a EStG |
Abgrenzung: Die bekannten BMF-AfA-Tabellen (z.B. "AfA-Tabelle AV") betreffen bewegliche Wirtschaftsgüter wie Maschinen, Pkw oder Büroausstattung – nicht Gebäude. Für die Gebäude-AfA gelten ausschließlich die gesetzlichen Sätze aus § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG (Tabelle oben).
Degressive AfA für Wohngebäude: 5% (§ 7 Abs. 5a EStG)
Für neue Wohngebäude gibt es ein Wahlrecht: Statt der linearen 3%-AfA (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG) können Sie die degressive AfA von 5% wählen. Sie wird jedes Jahr vom jeweiligen Restwert (Buchwert) berechnet – die Abschreibung ist anfangs deutlich höher und sinkt dann von Jahr zu Jahr.
Die Voraussetzungen:
- Herstellung: Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
- Kauf: Obligatorischer Vertrag (Kaufvertrag) nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossen – und Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Der Kauf junger Bestandsbauten in späteren Jahren ist nicht begünstigt.
- Nutzung: Gebäude, die Wohnzwecken dienen, in Deutschland bzw. der EU/dem EWR
- Wechsel: Der Übergang zur linearen AfA ist zulässig
Vergleich am Beispiel (320.000 € Gebäudewert): linear 3% vs. degressiv 5% in den ersten 10 Jahren (Werte auf volle Euro gerundet):
| Jahr | Linear 3% | Degressiv 5% (vom Restwert) |
|---|---|---|
| 1 | 9.600 € | 16.000 € |
| 2 | 9.600 € | 15.200 € |
| 3 | 9.600 € | 14.440 € |
| 4 | 9.600 € | 13.718 € |
| 5 | 9.600 € | 13.032 € |
| 6 | 9.600 € | 12.380 € |
| 7 | 9.600 € | 11.761 € |
| 8 | 9.600 € | 11.173 € |
| 9 | 9.600 € | 10.615 € |
| 10 | 9.600 € | 10.084 € |
| Summe Jahr 1–10 | 96.000 € | ca. 128.400 € |
Unser Rechner oben berechnet die lineare AfA. Quelle: § 7 EStG (gesetze-im-internet.de).
Berechnung der Gebäude-AfA
Die jährliche AfA berechnet sich wie folgt:
Jährliche AfA = Gebäudewert × AfA-Satz
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Grundstücksanteil (20%): 80.000 €
- Gebäudewert: 320.000 €
- Baujahr 2020 → AfA-Satz: 2%
- Jährliche AfA: 320.000 € × 2% = 6.400 €
Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die anteiligen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) – diese ermitteln Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Grundstücksanteil richtig ermitteln
Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Die Aufteilung des Kaufpreises ist daher entscheidend:
- Kaufvertrag: Wenn eine Aufteilung vereinbart wurde, gilt diese
- Bodenrichtwert: Grundstückswert = Bodenrichtwert × Fläche – den Bodenrichtwert ermitteln Sie mit dem Bodenrichtwert-Rechner
- Sachwertverfahren: Gebäudewert aus Herstellungskosten ableiten
- Richtwerte: Eigentumswohnung ca. 5-15%, Einfamilienhaus ca. 15-30%
Die Finanzverwaltung stellt zudem eine offizielle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Bundesfinanzministerium) bereit, mit der Sie die Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudewert selbst berechnen oder plausibilisieren können.
AfA bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen gelten Besonderheiten:
- Der Miteigentumsanteil am Grundstück ist nicht abschreibbar
- Der Grundstücksanteil liegt typischerweise bei 5-15%
- Das Gebäude wird als Ganzes abgeschrieben, nicht die einzelne Wohnung
- Sondereigentum (z.B. Einbauküche) kann separat abgeschrieben werden
Beispiel – AfA für eine Wohnung berechnen:
- Kaufpreis Eigentumswohnung: 300.000 €
- Grundstücksanteil (10%): 30.000 €
- Gebäudewert: 270.000 €
- Baujahr 2015 → AfA-Satz: 2%
- Jährliche AfA: 270.000 € × 2% = 5.400 €
Sonderabschreibung §7b EStG (Mietwohnungsneubau)
Zusätzlich zur linearen AfA gibt es die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau:
- 5% Sonder-AfA für 4 Jahre (zusätzlich zur linearen AfA)
- Bauantrag: Zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021 oder zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
- Zusatzanforderung im zweiten Fenster (Bauantrag ab 2023): Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG-Siegel)
- Baukostenobergrenze: Max. 5.200 €/m² Wohnfläche (erstes Fenster 2018–2021: 3.000 €/m²)
- Bemessungsgrundlage: Max. 4.000 €/m² Wohnfläche (erstes Fenster: 2.000 €/m²)
- Bindung: 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken
Quelle: § 7b EStG (gesetze-im-internet.de).
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten:
- Vermietung: 8 Jahre je 9%, dann 4 Jahre je 7% (= 100% in 12 Jahren)
- Eigennutzung: 10 Jahre je 9% (= 90% der Sanierungskosten)
- Voraussetzung: Abstimmung mit der Denkmalbehörde
- Gilt nur für: Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis
Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)
Die gesetzlichen AfA-Sätze unterstellen eine typisierte Nutzungsdauer. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer – z.B. belegt durch ein Gutachten –, können Sie stattdessen mit der tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer abschreiben und so einen höheren AfA-Satz ansetzen. Die gesetzlichen Schwellen:
- Unter 33 Jahre: bei Wirtschaftsgebäuden und Wohngebäuden mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2a EStG)
- Unter 50 Jahre: bei Wohngebäuden mit Fertigstellung 1925 – 2022 (Nr. 2b)
- Unter 40 Jahre: bei Wohngebäuden mit Fertigstellung vor 1925 (Nr. 2c)
AfA-Beginn und -Ende
Wichtige Zeitpunkte für die Gebäude-Abschreibung:
- Beginn: Im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung
- Anteilige AfA: Im ersten Jahr nur ab dem Kaufmonat
- Ende: Im Monat des Verkaufs oder der Nutzungsänderung
- Vollständig: Nach Ablauf der Nutzungsdauer
Beispiel: Kauf im August → Im ersten Jahr 5/12 der Jahres-AfA.
Steuerersparnis durch AfA
Die AfA mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung und damit Ihre Steuerlast:
Steuerersparnis = Jährliche AfA × Grenzsteuersatz
Beispiel: Bei 6.400 € AfA und 42% Grenzsteuersatz sparen Sie 2.688 € Steuern pro Jahr. Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ermitteln Sie mit dem Einkommensteuer-Rechner.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich die AfA in Anspruch nehmen?
Ja! Die AfA ist zwingend vorzunehmen. Sie können nicht auf die Abschreibung verzichten, um sie später nachzuholen. Das Finanzamt rechnet die AfA automatisch an – auch wenn Sie sie nicht geltend machen.
Kann ich die AfA bei Selbstnutzung absetzen?
Nein. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es keine AfA. Die Abschreibung setzt Einkünfteerzielungsabsicht voraus, d.h. die Immobilie muss vermietet sein.
Was passiert bei Verkauf mit der AfA?
Die AfA endet im Verkaufsmonat. Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) wird der Veräußerungsgewinn versteuert. Die in Anspruch genommene AfA mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Wie ermittle ich den Gebäudewert bei einer Erbschaft?
Bei geerbten Immobilien tritt der Erbe in die AfA des Erblassers ein (Fußstapfentheorie). Es wird mit den ursprünglichen Anschaffungskosten und der verbleibenden Nutzungsdauer weiter abgeschrieben.
Gilt die 3%-AfA auch für gebrauchte Immobilien?
Ja, wenn das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde. Der erhöhte AfA-Satz von 3% (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG) knüpft an die Fertigstellung an – nicht an Bauantrag oder Kaufdatum. Wer also z.B. eine 2024 fertiggestellte Wohnung gebraucht kauft, schreibt mit 3% ab. Nur bei Fertigstellung vor 2023 bleibt es bei 2% (1925-2022) bzw. 2,5% (vor 1925).
Was ist die degressive 5-%-AfA für Neubauten?
Für neue Wohngebäude können Sie statt der linearen 3%-AfA eine degressive AfA von 5% wählen (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie wird jährlich vom jeweiligen Restwert berechnet. Voraussetzung: Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 – oder Kauf mit Vertragsabschluss in diesem Zeitraum bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Der Übergang zur linearen AfA ist zulässig.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Ja. Weisen Sie eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nach (z.B. durch ein Gutachten), können Sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit dieser abschreiben und so einen höheren AfA-Satz erreichen. Das gilt bei weniger als 33 Jahren (3%-Fälle), weniger als 50 Jahren (2%-Fall) bzw. weniger als 40 Jahren (2,5%-Fall).
Wie berechne ich die AfA für eine vermietete Eigentumswohnung?
Ziehen Sie vom Kaufpreis den Grundstücksanteil ab (bei Eigentumswohnungen oft 5-15%) und multiplizieren Sie den Gebäudewert mit dem AfA-Satz. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 10% Grundstücksanteil → 270.000 € × 2% (Baujahr 2015) = 5.400 € AfA pro Jahr. Als Steuer-Rechner für die Eigentumswohnung kombinieren Sie den AfA-Rechner am besten mit dem Einkommensteuer-Rechner (Steuerersparnis über den Grenzsteuersatz) und dem Grundsteuer-Rechner.
Quellen & Stand
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (inkl. Abs. 4, 5a)
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
- BMF – Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises (Kaufpreisaufteilung)
Stand: 10. Juni 2026.