Mieten oder Kaufen Rechner 2026
Vergleich mit Vermögensaufbau & Break-Even
🏠 Immobilie kaufen
Eigenkapitalquote: 20.0%
= 48.000 € (Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler)
🏢 Zur Miete wohnen
💡 Kaufpreis/Miete-Verhältnis: 27.8x Jahresmiete (teuer!)
📋 Berechnungsgrundlagen
- •Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar (~1,5%), ggf. Makler (3-7%)
- •Opportunitätskosten: Als Mieter wird das Eigenkapital am Aktienmarkt angelegt
- •Instandhaltung: Typisch 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr (peterssche Formel)
- •Spareffekt: Ist die Miete günstiger als die Kreditrate, wird die Differenz zusätzlich angelegt
- •Vereinfachungen: Steuern auf Kapitalerträge nicht berücksichtigt (wirken auf beide Seiten)
⚠️ Das Ergebnis reagiert stark auf...
- 📊Alternative Rendite: Je höher die ETF-Rendite, desto besser schneidet Mieten ab
- 🏠Wertsteigerung: In Boom-Regionen steigen Immobilien stärker, Kaufen wird attraktiver
- ⏰Anlagehorizont: Je länger, desto eher lohnt sich Kaufen (Kaufnebenkosten amortisieren sich)
- 💰Kaufpreis/Miete-Verhältnis: Über 25x Jahresmiete = tendenziell zu teuer zum Kaufen
- 📈Zinsniveau: Hohe Zinsen machen Kaufen teurer und Mieten attraktiver
💡 Tipp: Variiere die Parameter und beobachte, wie sich das Ergebnis ändert!
🚫 Nicht berücksichtigt (schwer quantifizierbar)
- •Flexibilität: Mieter können leichter umziehen (Jobwechsel, Familie)
- •Sicherheit: Eigentum schützt vor Kündigung und Mieterhöhungen
- •Gestaltungsfreiheit: Im Eigentum kann man frei renovieren
- •Mietausfallrisiko: Bei Eigentum keine Mietkosten (relevant für Altersvorsorge)
- •Emotionaler Wert: "Das eigene Heim" hat für viele einen nicht-monetären Wert
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📚 Quellen & Methodik
Stand: Januar 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Finanzberatung – Ergebnisse dienen nur der Orientierung.
Mieten oder Kaufen: Die große Lebensentscheidung
Mieten oder Kaufen – diese Frage beschäftigt Millionen Menschen in Deutschland. Unser Vergleichsrechner 2026 hilft Ihnen mit konkreten Zahlen: Wann lohnt sich der Kauf? Wie entwickelt sich Ihr Vermögen über die Jahre?
Was der Rechner berücksichtigt
Unser Rechner vergleicht zwei Szenarien über einen wählbaren Zeitraum:
🏠 Szenario KAUFEN
- • Kaufpreis + Nebenkosten
- • Kredit mit Zinsen & Tilgung
- • Instandhaltungskosten
- • Wertsteigerung der Immobilie
- • Aufbau von Eigenkapital
🏢 Szenario MIETEN
- • Monatliche Kaltmiete + Nebenkosten
- • Jährliche Mietsteigerungen
- • Anlage der Differenz (Miete vs. Rate)
- • Anlage des Eigenkapitals in ETFs
- • Vermögensaufbau am Kapitalmarkt
Der Break-Even-Point: Wann lohnt sich Kaufen?
Der Break-Even-Point ist der Zeitpunkt, ab dem sich der Immobilienkauf gegenüber dem Mieten finanziell lohnt. Typischerweise liegt er bei:
- 10-15 Jahre: Bei guten Kaufkonditionen und moderater Wertsteigerung
- 15-25 Jahre: Bei durchschnittlichen Bedingungen
- 25+ Jahre: Bei hohen Zinsen, niedrigen Mieten oder guter Aktienrendite
💡 Faustregel: Planen Sie mindestens 10-15 Jahre in der Immobilie zu wohnen, damit sich der Kauf lohnt!
Kaufen: Vorteile und Nachteile
✅ Vorteile Kaufen
- • Inflationsschutz durch Sachwert
- • Mietfreies Wohnen im Alter
- • Gestaltungsfreiheit (Umbau, Garten)
- • Wertsteigerung in guten Lagen
- • Zwangssparen durch Tilgung
- • Emotionale Sicherheit
❌ Nachteile Kaufen
- • Hohe Kaufnebenkosten (10-15%)
- • Laufende Instandhaltung
- • Geringe Flexibilität (Jobwechsel)
- • Klumpenrisiko (alles in eine Immobilie)
- • Zinsänderungsrisiko
- • Wertverlust möglich
Mieten: Vorteile und Nachteile
✅ Vorteile Mieten
- • Volle Flexibilität (Jobwechsel, Umzug)
- • Kein Instandhaltungsrisiko
- • Diversifikation des Vermögens
- • Historisch höhere Rendite am Aktienmarkt
- • Keine Kaufnebenkosten
- • Geringere monatliche Bindung
❌ Nachteile Mieten
- • Steigende Mieten (Inflationsrisiko)
- • Keine Wertsteigerung
- • Kündigungsrisiko (Eigenbedarf)
- • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit
- • Disziplin zum Sparen nötig
- • Miete im Alter weiter fällig
Wann lohnt sich Kaufen besonders?
- Lange Wohndauer: Sie planen 15+ Jahre am Standort zu bleiben
- Niedrige Zinsen: Finanzierungskosten sind gering
- Hohe Mieten: Kaufen kostet nur wenig mehr als Mieten
- Gute Lage: Wertsteigerung wahrscheinlich (Großstadt, gute Infrastruktur)
- Viel Eigenkapital: Günstige Konditionen und niedrige Rate
Wann lohnt sich Mieten besonders?
- Berufliche Mobilität: Jobwechsel oder Umzug wahrscheinlich
- Hohe Kaufpreise: Kaufpreisfaktor über 25-30 (Kaufpreis / Jahresmiete)
- Wenig Eigenkapital: Vollfinanzierung wäre nötig
- Anlage-Disziplin: Sie investieren die Differenz konsequent
- Günstige Bestandsmiete: Altvertrag mit moderater Miete
Der Kaufpreisfaktor: Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ergebnis unter 20 = günstig, 20-25 = fair, über 25 = teuer. In München liegt der Faktor oft bei 35-40!
Die emotionale Komponente
Nicht alles lässt sich in Zahlen fassen. Emotionale Faktoren spielen ebenfalls eine Rolle:
- Eigenes Heim als Lebensziel und Altersvorsorge
- Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit
- Sicherheit und Verwurzelung für die Familie
- Garten, Haustiere, Hobbys ohne Einschränkungen
💡 Expertenrat
Die wichtigste Frage: Wie lange bleiben Sie?
Die Wohndauer ist der entscheidende Faktor. Die hohen Kaufnebenkosten (10-15%) müssen erst über die Jahre wieder eingespielt werden.
Richtwert: Unter 10 Jahren Wohndauer ist Mieten meist günstiger. Ab 15+ Jahren schlägt der Kauf fast immer das Mieten – vorausgesetzt, die Finanzierung ist solide.
❓ Häufig gestellte Fragen
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Kaufen lohnt sich besonders bei langer Wohndauer (15+ Jahre), niedrigen Zinsen, viel Eigenkapital und in Lagen mit Wertsteigerungspotenzial. Der Break-Even-Point liegt typischerweise bei 10-15 Jahren.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie nutze ich ihn?
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) zeigt, ob ein Objekt teuer ist: Unter 20 = günstig, 20-25 = fair, über 25 = teuer. In teuren Städten wie München liegt er oft bei 35-40, was Mieten attraktiver macht.
Wie berechne ich den Break-Even-Point?
Der Break-Even-Point ist der Zeitpunkt, ab dem das Vermögen beim Kaufen das Vermögen beim Mieten überholt. Er hängt ab von: Kaufpreis, Miete, Zinsen, Wertsteigerung der Immobilie und Rendite alternativer Geldanlagen. Unser Rechner ermittelt ihn automatisch.
Was passiert mit der Miete im Alter?
Mieter zahlen auch im Rentenalter weiter Miete, die bei 2% jährlicher Steigerung über 30 Jahre mehr als verdoppelt. Eigentümer wohnen nach Tilgung mietfrei, haben aber weiter Instandhaltungskosten und ggf. Grundsteuer.
Ist Mieten rausgeworfenes Geld?
Nein, das ist ein Mythos. Mieter können die Differenz zwischen Rate und Miete investieren und profitieren von der höheren historischen Rendite am Aktienmarkt (7-8% vs. 2-3% bei Immobilien). Entscheidend ist die Anlagedisziplin.