Eigenkapital-Rechner 2026
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Eigenkapital-Bewertung
Reicht für 100%-Finanzierung (ohne Nebenkosten)
📊 Empfohlenes Eigenkapital
💸 Kaufnebenkosten in Bayern
🏦 Ihre Finanzierungssituation
⚠️ Erhöhter Beleihungsauslauf – Zinsaufschläge wahrscheinlich.
💡 Warum ist Eigenkapital so wichtig?
- 📉Niedrigere Zinsen: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz. Ab 60% Beleihungsauslauf gibt's die besten Konditionen.
- 💰Geringere Monatsrate: Weniger Kredit = weniger Zinsen = niedrigere monatliche Belastung.
- 🛡️Sicherheitspuffer: Bei Wertschwankungen am Immobilienmarkt bleiben Sie auf der sicheren Seite.
- ✅Bessere Chancen: Banken vergeben Kredite lieber an Käufer mit solidem Eigenkapital.
🎯 Tipps zum Eigenkapital-Aufbau
- 💳Sparplan: Regelmäßig sparen, z.B. 500 €/Monat = 6.000 €/Jahr
- 🏠Bausparvertrag: Staatliche Förderung + sichere Zinsen für später
- 👨👩👧Schenkung/Erbschaft: Freibeträge nutzen (400.000 € von Eltern)
- 📈Sonderzahlungen: Boni, Urlaubsgeld, Steuerrückerstattung einplanen
- 🔧Eigenleistung: Handwerkliche Arbeiten selbst übernehmen (bis 15% möglich)
📏 Faustregeln für Eigenkapital
Die 20-30-Regel:
Experten empfehlen 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital,plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 10-15% je nach Bundesland).
Nebenkosten immer aus Eigenkapital:
Banken finanzieren in der Regel keine Kaufnebenkosten. Diese müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen.
100%-Finanzierung = Risiko:
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teuer: Rechnen Sie mit 0,3-0,8% höheren Zinsen als bei 80%-Finanzierung.
📊 Beispiel: Zinsaufschläge nach Beleihungsauslauf
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag* | Eigenkapital bei 350.000 € |
|---|---|---|
| bis 60% | ± 0,00% | 171.745 € |
| 60-80% | + 0,10-0,20% | 101.745 € |
| 80-90% | + 0,30-0,50% | 66.745 € |
| über 90% | + 0,50-0,80% | 31.745 € |
* Zinsaufschläge sind Richtwerte und variieren je nach Bank und Bonität. Stand: 2025
⚠️ Wichtige Hinweise
- •Reserve einplanen: Nach dem Kauf sollten noch 3-6 Monatsgehälter als Notgroschen übrig bleiben.
- •Zusätzliche Kosten: Umzug, Renovierung, Möbel – planen Sie einen Puffer von 10.000-20.000 € ein.
- •Keine Altersvorsorge opfern: Riester/Rürup nicht komplett auflösen für den Hauskauf.
Quellen & Informationen
Eigenkapital beim Hauskauf: Der komplette Ratgeber
Das Eigenkapital ist einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf. Mit unserem Eigenkapital-Rechner 2026 erfahren Sie, wie viel Sie wirklich brauchen – inklusive aller Kaufnebenkosten.
Die goldene Regel: 20-30% Eigenkapital
Experten empfehlen, mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Warum? Je mehr Eigenkapital, desto:
- Bessere Zinsen: Banken belohnen niedriges Risiko mit günstigeren Konditionen
- Geringere Monatsrate: Weniger Kredit = weniger Rückzahlung
- Schneller schuldenfrei: Kürzere Laufzeit, weniger Zinsen insgesamt
- Mehr Sicherheit: Puffer für unvorhergesehene Kosten
💡 Wichtig: Die Kaufnebenkosten (10-15%) müssen IMMER aus Eigenkapital bezahlt werden! Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht Notar, Grunderwerbsteuer und Makler.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Bargeld & Bankguthaben
Girokonto, Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch
Wertpapiere
Aktien, ETFs, Fonds (zum Verkaufswert)
Bausparverträge
Angespartes Guthaben + Darlehensanspruch
Schenkungen & Erbschaften
Geldgeschenke von Familie (Nachweis erforderlich)
Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Handwerkliche Arbeiten am Haus (bis ca. 15% anrechenbar)
Kaufnebenkosten: Die versteckten Kosten
Viele unterschätzen die Kaufnebenkosten. Sie betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises und müssen komplett aus Eigenkapital bezahlt werden:
- Grunderwerbsteuer: 3,5% (Bayern) – 6,5% (NRW, Brandenburg, etc.)
- Notarkosten: ca. 1,5% des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises
- Maklergebühr: 3,57% – 7,14% (hälftig geteilt: 1,79% – 3,57%)
Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 € in Bayern (günstigstes Bundesland):
Grunderwerbsteuer: 12.250 € | Notar: 5.250 € | Grundbuch: 1.750 € | Makler: 12.495 €
→ Kaufnebenkosten: ca. 31.745 € (9%)
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zinssatz aus?
Die Beleihungsquote (Kreditbetrag / Immobilienwert) bestimmt den Zinssatz:
Differenz: ca. 0,2-0,5% Zinsen je Stufe
Vollfinanzierung: Möglich, aber riskant
Eine Vollfinanzierung (100% des Kaufpreises + Nebenkosten) ist bei guter Bonität möglich, hat aber Nachteile:
- Deutlich höhere Zinsen (0,5-1% mehr)
- Höhere Monatsrate
- Längere Tilgungsdauer
- Risiko bei Wertverlust der Immobilie
⚠️ Vorsicht: Bei einer Vollfinanzierung kann es passieren, dass Sie die Immobilie nicht verkaufen können, ohne Geld mitzubringen – wenn der Marktwert unter die Restschuld fällt!
Eigenkapital aufbauen: So geht's
- Sparplan: Automatisch jeden Monat Geld zur Seite legen (ETF, Tagesgeld)
- Bausparvertrag: Staatliche Förderung + günstiges Darlehen
- Riester: Wohn-Riester ermöglicht Entnahme für Immobilie
- Familienunterstützung: Schenkung oder zinsloses Darlehen von Eltern
- Eigenleistung planen: Handwerkliche Fähigkeiten nutzen
💡 Expertenrat
Die 10-10-10 Regel für den Hauskauf
Finanzexperten empfehlen diese Faustregel für sicheres Eigenkapital:
- 10% Kaufpreis – für Kaufnebenkosten
- 10% Kaufpreis – für echtes Eigenkapital (senkt Beleihung)
- 10% Kaufpreis – als Sicherheitspuffer (Reparaturen, Umzug, Möbel)
→ Insgesamt: 30% des Kaufpreises sollten Sie vor dem Kauf angespart haben!
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Experten empfehlen mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital. Davon sollten 10-15% die Kaufnebenkosten abdecken (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Je mehr Eigenkapital, desto bessere Zinsen und geringeres Risiko.
Was zählt alles zum Eigenkapital beim Hauskauf?
Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bankguthaben, Wertpapiere (Aktien, ETFs), Bausparverträge, Schenkungen, Erbschaften und Eigenleistungen (Muskelhypothek). Auch ein bereits bezahltes Grundstück kann angerechnet werden.
Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei sehr guter Bonität möglich, aber mit Risiken verbunden: höhere Zinsen (0,5-1% mehr), längere Laufzeit und Gefahr, bei Wertverlust unter Wasser zu stehen. Die meisten Banken verlangen mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital.
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zinssatz aus?
Mehr Eigenkapital bedeutet eine niedrigere Beleihungsquote und damit bessere Zinsen. Bei 60% Beleihung (40% EK) erhalten Sie die besten Konditionen. Mit jedem 10% weniger Eigenkapital steigt der Zins um ca. 0,1-0,2 Prozentpunkte.
Werden Eigenleistungen als Eigenkapital anerkannt?
Ja, Eigenleistungen (Muskelhypothek) werden von vielen Banken als Eigenkapital anerkannt – meist bis zu 15% des Kaufpreises. Handwerkliche Arbeiten wie Malern, Bodenbeläge oder Gartenarbeiten können so den Kreditbedarf senken.